Специализированный застройщик

Новости

23 августа 2016 г.
Как поступить с зарубежной недвижимостью

После 2014 года, когда рубль подешевел по отношению к доллару и евро, для многих россиян ранее купленная зарубежная недвижимость стала обременительной. На их содержание ежегодно приходиться направлять 1–2% от стоимости объекта. “Ъ” изучил три варианта использования заграничного жилья.

Продажа

Многие российские граждане, покупавшие в лучшие годы жилье в Европе, теперь все чаще принимают решение продать недвижимость.

По данным Knight Frank, например, в 2015 году впервые в истории зарубежного рынка в агентства начали поступать запросы от российских клиентов о продаже с дисконтом жилой недвижимости в Италии, Греции, Испании, на Лазурном берегу. Таких запросов в Knight Frank превысило более 10%. «Но нужно учитывать сопутствующие расходы при продаже, например, налог на прирост капитала и комиссия риэлтора, которую в некоторых странах, например в Венгрии, Испании, США, Турции и Черногории, оплачивает только продавец»,— рассказывает эксперт агентства зарубежной недвижимости Tranio Юлия Кожевникова.

По ее словам, налог на прирост капитала взимается от разницы между ценой покупки и ценой продажи и выплачивается один раз, как правило, только в той стране, где расположен объект. Если в России ставка налога выше, то доплачивается разница. Например, налоги, уплаченные российскими резидентами с дохода от продажи недвижимости в Испании, будут засчитываться при уплате подоходного налога в России, где ставка НДФЛ — 13%. В некоторых странах налог на прирост капитала не уплачивается спустя несколько лет владения недвижимостью. Например, в Германии при продаже жилья так происходит, если между покупкой и продажей объекта прошло десять лет или более. Впрочем, вопреки распространенному среди инвесторов мнению при перепродаже не всегда можно заработать. Так, в Испании недвижимость сейчас стоит на 40% дешевле, чем в 2007 году, поэтому сейчас многие объекты продаются дешевле цены покупки.

Сопутствующие расходы при продаже недвижимости в Испании

Цена покупки в 2010 году 480 тыс. евро

Цена продажи в 2016 году 500 тыс. евро

Налог на прирост капитала 4,8 тыс. евро*

* Комиссия риэлтора* 18,15 тыс. евро***

Сумма продажи 477, 05 тыс. евро

*В Испании комиссию риэлтору платит только продавец. **24% от разницы между ценой покупки и ценой продажи. ***3,63% от стоимости объекта, включая НДС 21%. Расчеты: Tranio. Российским собственникам зарубежной недвижимости также придется перечислить вырученные от продажи объекта средства на счета в России, иначе им грозит штраф в размере 75–100% от стоимости объекта. Но выход есть. «Можно зачислить часть средств от продажи недвижимости на счет банка, а оставшуюся сумму — на счет зарубежного юридического лица, нотариуса или адвоката»,— советует Юлия Кожевникова.

Сдача в аренду

Не все собственники, испытывающие финансовые трудности, продают недвижимость. В первую очередь это объясняется тем, что деньги, полученные от продажи, нужно куда-то вложить, а альтернативные инвестиционные инструменты (депозиты, ценные бумаги) не дают высокой доходности и подвержены рискам обесценивания по мере роста инфляции. Поэтому многие выбирают вариант сдачи в аренду. По наблюдениям экспертов Knight Frank, российские покупатели переориентировались на недвижимость, которая поможет сохранить и приумножить капитал. Например, речь идет, в частности, об апартаментах с доходностью — 5–6% годовых в евро. Популярные страны для покупки таких объектов — Германия, Австрия, Великобритания. Если сдавать в краткосрочную аренду квартиру стоимостью €500 тыс. в Барселоне, то можно не только покрыть расходы на ее содержание (около €10 тыс. в год), но и получить прибыль (около €18 тыс. в год).

Ежегодные расходы и доходы для квартир в Барселоне

Квартира сдается в аренду

Квартира не сдается в аренду Стоимость 500 тыс. евро 500 тыс. евро

Кадастровая стоимость 500 тыс. евро 500 тыс. евро

Выручка от сдачи в аренду 9%, или 45 тыс. евро нет выручки

Коммунальные услуги 3,475 тыс. евро 3,475 тыс. евро

Расходы на управляющую компанию 25% от выручки, или 11,25 тыс. евро нет расходов

Налог на владение* 4,125 тыс. евро 4,125 тыс. евро

Подоходный налог** 8,1 тыс. евро 2,4 тыс. евро Прибыль 6,75%, или 18,05 тыс. евро –10 тыс. евро

*Налог на владение составляет 0,825%.

**Подоходный налог составляет 24%. Расчеты: Tranio. Впрочем, если собственник живет, скажем, в России, а недвижимость находится за рубежом, то для сдачи в аренду может потребоваться управляющая компания (УК). В таком случае собственникам обычно не разрешается жить в сдаваемом объекте более двух недель летом, когда спрос со стороны арендаторов достигает пика. При этом зимой, когда возможности заработать минимальны, управляющие компании, как правило, отказываются сдавать объект в аренду. В итоге жилье сдается в аренду не круглый год, а два-шесть месяцев в году. Комиссия УК составляет 20–25% от арендного дохода.

Есть еще один минус при сдаче в краткосрочную аренду: жилье быстрее изнашивается, чем пустующее, и, возможно, владельцам придется чаще делать косметический ремонт, а, следовательно, нести дополнительные издержки. Помимо этого при сдаче жилья нужно платить налог на доход, но в некоторых странах, например, в Испании, этот налог платится даже в том случае, если объект не сдается в аренду. Ставка такого налога в Испании для граждан стран, не входящих в ЕС, составляет 24% от дохода с аренды при сдаче жилья и от 2% кадастровой стоимости, если объект не используется в коммерческих целях. Так, если квартира стоимостью €500 тыс. в Барселоне генерирует арендный доход в размере €45 тыс. в год, то сумма налога составит €8,1 тыс. Если тот же объект не сдается, то сумма составит €2,4 тыс., если кадастровая стоимость совпадает с рыночной. Заложить в банке Если зарубежная недвижимость куплена без ипотеки, то ее можно заложить и на полученные деньги приобрести коммерческую недвижимость, доход от которой покроет расходы на содержание обоих объектов.

По данным Knight Frank, начиная с 2015 года, активный интерес к таким сделкам стали проявлять состоятельные клиенты из Новосибирска, Ростова, Екатеринбурга, Краснодара, у которых наибольшей популярностью пользуются объекты стоимостью от €1 млн до €5 млн в деловых центрах Европы. Вот как описывает схему получения кредита Юлия Кожевникова из Tranio: «Банк дает кредит под залог имеющегося жилья, владелец этого объекта использует полученные в банке деньги для приобретения коммерческой недвижимости или других активов, а затем получает доход». Например, собственник жилья стоимостью €500 тыс. берет под залог этого объекта кредит в размере 50% от стоимости недвижимости (€250 тыс.) под 2% годовых. Затем полученные деньги использует для оплаты половины стоимости коммерческой недвижимости, стоимость которой также составляет €500 тыс. Оставшиеся 50% средств банк дает под залог приобретаемого коммерческого объекта. Доходная недвижимость приносит около 5,5% в год, и объект стоимостью €500 тыс. позволит ежегодно зарабатывать примерно €27,5 тыс. Таким образом можно не только покрыть расходы на содержание имеющегося жилья (около €7 тыс. в год) и затраты на обслуживание кредита (€10 тыс. евро в год), но и получить прибыль (приблизительно €11,5 тыс.).

Основные показатели кредитования коммерческой недвижимости за рубежом Имеющаяся жилая недвижимость Приобретаемая коммерческая недвижимость Стоимость 500 тыс. евро 500 тыс. евро Размер кредита 250 тыс. евро 250 тыс. евро Процентная ставка 2% годовых* 2% годовых* Расходы на содержание 6 тыс. евро в год Платят арендаторы Затраты на обслуживание кредита 5 тыс. евро в год 5 тыс. евро в год Годовая выручка нет 27,5 тыс. евро** Годовая прибыль нет 11,5 тыс. евро *С выплатой только процентов. **5,5% годовых.Расчеты: Tranio. Однако у этой схемы есть подводные камни. Во-первых, в банках могут быть ограничения на использование денег, например, средства можно получить только для инвестиций в другой объект недвижимости, для покупки ценных бумаг, оплаты обучения или лечения, а также погашения других кредитов. Но есть и банки, которые дают под залог имеющегося жилья нецелевые займы.

Во-вторых, банк может наложить ограничения по стоимости объекта. Как правило, получить кредит по такой схеме для инвестиций в доходную недвижимость реальнее всего, если закладывается объект стоимостью минимум €500 тыс. Дело в том, что в Европе банки обычно не рассматривают в качестве залога дешевую недвижимость, а если и рассматривают, то выдвигают высокие требования и невыгодные условия. В-третьих, не все банки дают кредиты под залог имеющегося объекта. Владельцам недвижимости рекомендуется в первую очередь обращаться в тот европейский банк, где у них уже открыт счет.

Халиль Аминов

Источник публикаций: "Коммерсантъ"

{id_news}
Жилье для Российской семьи
Жилье для Российской семьи
ИНФОРМАЦИЯ ДЛЯ ДОЛЬЩИКОВ

Новости

 

Новости

15
октября
2021
Регион занимает по размеру средней ставки жилищного кредита пятое место, по Сибири
08
октября
2021
Как сказано в опубликованном законе, платить налог семьи не будут, если:
Еще релизы

Ваше мнение

 

В данный момент опроса нет

Главная:Об агентстве:Проекты:Продажа недвижимости:Новости:Контакты:ЖДРС
Доступное жильё © ОАО «ИРЖА» 2011. Разработано в Web-Trust Web-Trust.
Locations of visitors to this page