Специализированный застройщик

Новости

28 января 2014 г.
В чем отличие ипотеки на первичном и вторичном рынках жилья

Последнее время банки все более активно стали выдавать кредиты на покупку строящегося жилья: в некоторых новостройках доля ипотеки доходит до 70%. В результате покупатели могут не только заработать на росте стоимости актива, но и использовать кредитное плечо, что выгодно отличает такие сделки от ситуации на вторичном рынке.

Риск недостроя

Как известно, стоимость строящегося объекта недвижимости ниже на более ранних сроках строительства, однако это связано с тем, что покупка непостроенного жилья, по сути, является венчурной инвестицией. Поэтому кредиторы стараются сократить свои риски.

"Как правило, банки предоставляют кредиты на участие в строительстве многоквартирных домов при условии достижения определенной стадии строительства дома, например, если построена половина дома. Кредиторов, предоставляющих заем на стадии котлована, практически нет. Кроме того, банки обычно работают с определенными, аккредитованными именно этими банками застройщиками, чтобы снизить собственные риски по возможному незавершению девелопером строительства объекта", - объясняет директор департамента инноваций, методологии и стандартизации АИЖК Мария Полякова.

Иначе говоря, если покупатель хочет участвовать в строительстве какого-то конкретного объекта недвижимости в конкретном интересующем районе, то может оказаться, что ни один займодатель не предоставляет кредиты на приобретение квартиры в этом объекте. Кроме того, на период строительства все кредиторы используют повышенные процентные ставки - зачастую на несколько процентных пунктов, которые снижаются после регистрации права собственности на квартиру и ипотеки. В свою очередь, на вторичном рынке недвижимости объект может как подорожать, так и при наступлении экономического кризиса в стране или в мировом масштабе подешеветь. Последнее, в частности, можно было наблюдать в кризис 2009 г., когда в отдельных регионах цены на жилье упали примерно на треть.

Соломки подстелить

В итоге основное отличие покупки на первичном рынке - это необходимость защиты от недостроя. Так, наиболее защищенными являются участники долевого строительства в рамках Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве". В этом случае с покупателем заключается договор участия в долевом строительстве или договор уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве, такие договоры подлежат регистрации.

По словам Марии Поляковой, при применении иных схем продажи строящегося жилья, например вексельной схемы или схемы с заключением предварительного договора и т. п., заемщик не защищен законом.

Если сравнивать цены, то чаще всего при приобретении жилья одного класса в одном районе более выгодным по цене является жилье на первичном рынке. Однако при этом следует иметь в виду, что застройщики могут сдать в эксплуатацию дом с квартирами свободной планировки и без отделки. Возведение стен и отделка квартиры в новостройке потребуют довольно больших вложений. Будет ли в конечном итоге стоимость квартиры с отделкой в новостройке выгоднее стоимости аналогичной квартиры на вторичном рынке, нужно рассчитывать самостоятельно в каждом конкретном случае.

К примеру, если квартира на вторичном рынке в одном районе стоит 6 млн руб., то на первичном рынке ее, скорее всего, можно приобрести за 4,5 млн руб. Однако ставка по кредиту на вторичном рынке будет ниже, чем на первичном рынке, скажем, 12%, а в случае покупки новостройки - 14,5% до получения права собственности, то есть в течение примерно трех лет. При одинаковом первоначальном взносе в 2 млн руб. и сроке кредитования на десять лет в первом случае покупатель заплатит в итоге 8,8 млн руб. за такую квартиру, а во втором - 6,5 млн руб., и в эту цену не включены расходы на ремонт.

Впрочем, как говорят эксперты, все зависит от конкретного случая. "Если говорить об обычной ипотеке, то, как правило, более выгодной с инвестиционной точки зрения является покупка недвижимости на первичном рынке, в особенности в недостроенном доме", - отмечает эксперт банка "БКС Премьер" Сергей Дейнека. Во-первых, на недвижимость на первичном рынке часто распространяются льготные условия кредитования. Во-вторых, если купить квартиру в строящемся доме, очень высока вероятность, что она вырастет в цене после сдачи дома в эксплуатацию.

С другой стороны, как и в любом мероприятии с потенциальной доходностью, нельзя забывать и о рисках, в частности о главном риске при покупке на первичном рынке - затягивания сроков сдачи дома в эксплуатацию.

 

Источник публикаций: РБК.Недвижимость

Алексей ЛОССАН

{id_news}
Жилье для Российской семьи
Жилье для Российской семьи
ИНФОРМАЦИЯ ДЛЯ ДОЛЬЩИКОВ

Новости

 

Новости

15
октября
2021
Регион занимает по размеру средней ставки жилищного кредита пятое место, по Сибири
08
октября
2021
Как сказано в опубликованном законе, платить налог семьи не будут, если:
Еще релизы

Ваше мнение

 

В данный момент опроса нет

Главная:Об агентстве:Проекты:Продажа недвижимости:Новости:Контакты:ЖДРС
Доступное жильё © ОАО «ИРЖА» 2011. Разработано в Web-Trust Web-Trust.
Locations of visitors to this page