В силу вступили поправки в федеральный закон о несостоятельности (банкротстве), которыми установлен особый порядок банкротства застройщиков. По задумке законодателя, новые нормы должны защитить права обманутых дольщиков.
Теперь в случае банкротства застройщик обязан расплатиться с участниками долевого строительства в приоритетную третью очередь - после расчетов с теми, кто по вине банкрота получил травму или увечье, и с наемными рабочими. На арбитражного управляющего возложена обязанность вести реестр требований о передаче жилых помещений и уведомлять дольщиков о том, что компания объявила себя банкротом и они по суду могут взыскать свои деньги. Кроме того, отныне дольщики могут заявлять свои требования в деле о банкротстве, не расторгая договора с застройщиком.
Арбитражный суд теперь может признать за гражданином право требовать с застройщика материальную компенсацию, независимо от вида договора, который они между собой заключили. Судья Арбитражного суда Свердловской области Светлана Сушкова пояснила позицию профессионального сообщества по поводу применения этой нормы: суд будет исходить из существа сложившихся между гражданином и застройщиком правоотношений, а не из формы договора.
- Это значит, что вложенные средства смогут вернуть не только граждане, которые заключили с застройщиками договоры долевого строительства, но и те, кто отдал свои деньги недобросовестным фирмам в надежде на будущее жилье по другим схемам: по договорам купли-продажи, займа, в качестве вклада в капитал товарищества, путем выдачи векселя застройщику... Многие подобные сделки даже не зарегистрированы в ФРС, поэтому без новой нормы закона дольщикам сложно было рассчитывать на возврат денег. Теперь такая возможность появилась, - комментирует советник председателя правительства Свердловской области Дмитрий Нисковских.
Он рассказал, что в Свердловской области сегодня числится 10 стройплощадок, фирмы-застройщики которых проходят процедуру банкротства. Около 900 человек вложили деньги в строительство квартир, которые так и не получили. Поэтому чем быстрее закон заработает, тем быстрее решатся проблемы обманутых дольщиков на Урале.
Помимо прочего, поправками введен и новый порядок распоряжения недостроенными домами. Отныне есть два пути решения проблемы: либо продать недострой с торгов и распределить выручку между дольщиками, либо организовать жилищно-строительный кооператив, который по решению арбитражного суда получит дом в собственность и своими силами достроит его. Но здесь тоже нужен отточенный механизм передачи собственности застройщика в общую собственность дольщиков, считает Нисковских. К примеру, есть такой нюанс: закон гласит, что жилищно-строительный кооператив создается на каждом недостроенном объекте. Но существует понятие "жилищный комплекс" - несколько домов, объединенных общей коммунальной сетью и инфраструктурой. В этом случае необходимо изымать у застройщика и вводить в эксплуатацию не один дом, а сразу весь комплекс. Распространяется ли на такой случай норма нового закона, пока неясно.
Есть в новой редакции закона о банкротстве и некоторые другие ограничения. К примеру, его правила не распространяются на строителей индивидуальных жилых домов и таунхаусов - они актуальны только для фирм, занимающихся возведением многоквартирных домов. Это положение вызывает сомнения даже у судей арбитражного суда: есть риск его неоднозначного толкования. Например, судья Арбитражного суда Уральского федерального округа Александр Крюков говорит о том, что понятие "многоквартирный дом" - весьма размытое. Если в доме четыре или пять квартир - он многоквартирный? Законодатель исчерпывающего ответа не дает.
Крюков считает, что пока рано судить о том, насколько нормативный акт будет эффективен:
- Я думаю, в ходе судебных процессов вопросов будет возникать немало, - говорит судья. - Возможно, практика урегулирует все трудности. Но есть в законе и изначально "мертвые" нормы, которые могут быть выполнены в редчайших случаях.
Компетентно
Наталия Кашевская, партнер юридической компании:
- Практика применения закона о банкротстве в прежней редакции безусловно свидетельствовала о необходимости внесения поправок, поскольку прежде он не мог обеспечить защиту прав граждан - участников долевого строительства. Одно из положительных новшеств - возможность, предоставленная дольщикам, не расторгая договора долевого строительства, предъявить требование о передаче жилых помещений. Раньше во время процедуры банкротства кредитор мог заявить только денежное требование, что предполагало расторжение договора строительства и длительные разбирательства в судах. Однако открытым остался вопрос о том, распространяются ли положения новой главы закона на правоотношения, складывающиеся при финансировании строительства офисов в жилых домах. Будут ли права участников такого строительства по аналогии защищены новыми нормами, пока не ясно.
22.09.2011, "Российская газета" - Экономика УРФО №5587 Надежда Гаврилова
