Ипотека — один из наиболее динамично растущих сегментов кредитования. И причина тому зачастую все более либеральные требования к заемщикам.
Каждый десятый ипотечный кредит в России выдан без первоначального взноса. Почти треть заемщиков в Москве и Московской области получают ипотеку без официального подтверждения доходов. Это выявило исследование Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и института «ГФК Русь».
Такой риск российские банки не брали на себя даже в докризисном 2008 году, на пике бума кредитования. Вероятно, быстрое восстановление цен на рынке недвижимости и ответственное поведение ипотечных должников убедили банкиров, что рисковать в ипотеке можно.
Парад рекордов
По оценкам АИЖК, сейчас ипотеку выплачивает 1,4 млн российских семей. За прошлый год банки выдали жилищных кредитов как обеспеченных ипотекой, так и на этапе строительства, т. е. пока беззалоговых, более чем на 1 трлн руб. Объем накопленных жилищных кредитов на балансах банков перевалил за 2 трлн — рост за год более чем на 40%.
В этом году будет выдано еще до 0,8 млн новых ипотечных кредитов на сумму 1—1,2 трлн руб., прогнозирует АИЖК. За первые два месяца, сезонно не самые активные для ипотеки, банки выдали более 130 млрд руб. кредитов на жилье.
Рост происходит, несмотря на удорожание кредитов и опережающие инфляцию темпы роста цен на квадратный метр. Удивлены сами банкиры: «По результатам I квартала 2013 г. мы видим, что объемы выдачи по рынку выше, чем были наши ожидания в начале года», — признается предправления банка «Дельтакредит» Сергей Озеров.
За год, с марта 2012 г., ставки по ипотеке выросли почти на 1 п. п. — до 12,8% годовых, а цены на жилье за это же время — в среднем на 12%. «На фоне постоянно растущей стоимости ипотечных кредитов и активной конкуренции банков за заемщиков рост объемов ипотечного кредитования во многом был обусловлен досрочной реализацией спроса тех домохозяйств, которые изначально планировали отложить покупку жилья на более поздний срок», — полагает начальник управления анализа АИЖК Анна Любимцева. Рост реальной стоимости жилья и удорожание ипотечных кредитов заставляют людей пересматривать планы приобретения жилья, показывают опросы АИЖК. При этом, отмечает агентство, пока рост цен на жилье в целом соответствует темпам роста доходов населения.
Банкиры сохраняют амбициозные планы. «ВТБ 24», в прошлом году нарастивший ипотеку на 35% до 330 млрд руб., в этом рассчитывает выдать еще около 200 млрд руб. «[По сравнению с другими розничными кредитами] это, конечно, низкомаржинальный продукт, но доходы от ипотеки очень стабильны в долгосрочной перспективе», — объясняет увеличение портфеля старший вице-президент «ВТБ 24» Андрей Осипов.
Озеров также не исключает, что планы «Дельтакредита» по объему выдачи могут быть повышены. Нарастить ипотечное кредитование собирается и «Юникредит банк». «Мы не наблюдаем сокращения платежеспособного спроса на ипотеку», — говорит руководитель департамента розничных продаж банка Иван Матвеев. Однако, признает он, уже второй год сокращается доля клиентов, покупающих в ипотеку инвестиционные квартиры.
Ближе к стройке
Каждый пятый объект, зарегистрированный в сделках с жильем в первом полугодии, по данным Росреестра, приобретался с использованием ипотечного кредита. Этот показатель впервые превысил 20%, установив еще один рекорд ипотечного рынка. Особенно быстро, по оценкам АИЖК, растет доля ипотеки в продажах новостроек.
Ипотечное кредитование стало влиять на первичный рынок жилья.
Стимулировать за счет ипотечного кредитования строительство жилья было решено в кризис. Банкам были даны гарантии рефинансирования ВЭБом ипотечных кредитов, выданных на первичном рынке жилья. Объем рефинансирования — 150 млрд руб., и к марту 2013 г. банки практически выбрали этот лимит.
Но благодаря программе ВЭБа практически все крупнейшие ипотечные кредиторы запустили собственные программы ипотеки на строящееся жилье. Заемщики стимулируются более низкой ставкой. Например, в Сбербанке «скидка» на ипотеку в домах, строящихся на кредиты «Сбера», составляет 0,5—1% годовых. «Это очень удачная программа — ипотечные квартиры в таких домах даже в 2009—2010 гг. раскупались на стадии котлована», — рассказывает источник в госбанке. Причина — в доверии к бренду «Сбера», считает он. «Когда на строящемся доме висит растяжка, что объект строится с участием средств Сбербанка, у людей не возникает опасений, что дом недостроят», — говорит он.
«Если в 2010 г. доля ипотечных сделок на первичном рынке составляла 10%, то в 2012 г. это была каждая четвертая сделка, а в этом году, по оценкам экспертов рынка недвижимости, эта доля вырастет до 35%», — рассказывает Матвеев. В перспективе 5—7 лет на первичку будет выдаваться половина ипотечных кредитов, полагает он.
Контроль качества
У ипотечных рекордов есть и обратная сторона — растущие риски. Банки снижают требования к заемщикам. Если в 2010 г. доля кредитов без первоначального взноса в портфелях банков составляла 1%, то в 2012 г. она выросла до 9%, показало исследование АИЖК и «ГФК Русь».
Возможно, эта доля еще выше — часть заемщиков могла внести первоначальный взнос тоже кредитными средствами, взятыми в другом банке. Косвенный признак этого — высокая кредитная нагрузка ипотечных заемщиков. Почти треть из них помимо ипотеки выплачивает еще какой-либо кредит, следует из опроса. Впрочем, 40% заемщиков гасят ипотеку досрочно и только 3% из опрошенных признались, что испытывают серьезные сложности с выплатами по кредиту.
Исследование также выявило, что 15% ипотечных кредитов банки выдали без официально подтвержденных доходов заемщика. Причем в Московском регионе эта доля почти вдвое выше. 5% заемщиков признались, что взяли ипотеку вообще без подтверждения дохода, предъявив лишь паспорт.
Примечательно, что большинство ипотечных заемщиков не представляют, какие последствия им грозят в случае дефолта. Только 39% из опрошенных заемщиков знают, что, если средств от продажи жилья не хватит для погашения кредита, должник обязан погасить остаток долга за счет другого имущества. 45% заемщиков считают, что если в ипотечной квартире прописаны несовершеннолетние дети, то банк не сможет обратить на нее взыскание.
«Ослабление требований к заемщикам повышает риски банковской системы, поскольку может привести к увеличению доли высокорисковых кредитов в активах банковской системы», — предупреждает АИЖК.
Впрочем, качество ипотечного портфеля остается на стабильно высоком уровне — 95,7% ипотечных ссуд не имеет просроченной задолженности, указывает Любимцева.
Доля кредитов с просроченными свыше 90 дней платежами составляет 1,7% по сравнению с 3,9% годом ранее.
Доходное исправление
Плохие ипотечные долги способны со временем принести доход, показал пример банка «КИТ финанс». Хороший ипотечный портфель банк продал на рынке с премией 1,8% к номиналу. А просроченная ипотека год назад была «упакована» в облигации, которые купил акционер «КИТ финанс» пенсионный фонд «Благосостояние». Обеспечением по бумагам было около 4000 просроченных кредитов на 5 млрд руб., которые взыскивались в судах. За год часть заемщиков восстановила доходы и погашает долги, а залоги по безнадежным кредитам взысканы в судебном порядке. Сейчас их рыночная стоимость превышает размер долга. В результате инвестиции «Благосостояния» в «плохую ипотеку» позволят заработать будущим пенсионерам фонда «минимум 12% годовых», говорит исполнительный директор фонда Юрий Новожилов.
Источник: Ведомости
Автор: Наталия Биянова
